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Apuntes sobre la Ley 4/2013, que modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos

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Con fecha de 6 de junio de 2013 entró en vigor la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos, que modifica la anterior L.A.U. de 1994 en varios aspectos importantes y que procedemos a desglosar:

 

- Se flexibiliza teóricamente el régimen de pactos entre arrendador y arrendatario, señalando que se dará más campo de actuación a la voluntad de las partes a la hora de establecer las cláusulas que han de regir su contrato de arrendamiento. A diferencia de la L.A.U. de 1994, en el que la voluntad de las partes operaba en defecto de lo dispuesto en el texto legal, en este norma se señala que la libertad de pactos regirá en primer lugar para los contratos de arrendamiento, pero matizando a continuación que esta voluntad de las partes habrá de acomodarse al “marco de lo dispuesto en el Título II” de la Ley. La diferencia en este sentido, por tanto, parece que será más teórica que práctica.

 

- Aborda el problema de la dificultad de acreditación de las comunicaciones habidas entre arrendador y arrendatario, posibilitando que en el contrato se señale una dirección electrónica a los efectos de realizar las notificaciones, “siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido y quede constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegras y del momento en que se hicieron”.

 

- Se posibilita que las partes puedan reemplazar, de forma total o parcial, el pago de la renta por el compromiso del arrendatario de rehabilitar o reformar el inmueble, permitiendo que el incumplimiento en los términos y condiciones pactados para esa rehabilitación pueda ser causa de resolución del contrato de arrendamiento.


- Mientras que la L.A.U. de 1994 imponía la actualización de la renta conforme a la evolución del IPC general, la actual Ley 4/2013 permite a la partes pactar los criterios de actualización, rigiendo el de la evolución del IPC supletoriamente.

- Se posibilita que las partes puedan pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente.

- El plazo de prórroga forzosa para estos contratos se reduce de los cinco años de la L.A.U de 1994 a los tres años, y el de prórroga táctica pasa de los tres a un año.

- Ya no habrá de ser señalada específicamente en el contrato la posibilidad de resolución del contrato por parte del arrendador motivada en la necesidad de utilizar el inmueble como vivienda permanente para sí o para sus familiares de primer grado, o para su cónyuge en casos divorcio; con la Ley 4/2013 basta con que haya trascurrido el primer año de duración del contrato y se le comunique al arrendatario con dos meses de antelación.

- En contraste con lo establecido en la L.A.U. de 1994 en la que el arrendatario sólo puede desistir del contrato de arrendamiento de más de cinco años cuando hubiese transcurrido dicho periodo y lo hubiese comunicado con dos meses de antelación,
la Ley 4/2013 permite al arrendatario desistir del contrato transcurridos 6 meses, siempre que lo comunique con una antelación mínima de 30 días. En el contrato puede pactarse una compensación al arrendador, en caso de desistimiento, abone una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir.

- Se crea el Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler, a los efectos de ofrecer información sobre el riesgo que supone arrendar inmuebles a personas que tienen precedentes de incumplimiento de sus obligaciones de pago de renta en contratos de arrendamientos y que hayan sido condenadas por sentencia firme. Los propietarios de inmuebles que quieran suscribir contratos podrán acceder a la información del Registro.


- La Ley sí aborda con energía un nuevo régimen de inscripción de los contratos de arrendamiento en el Registro de la Propiedad, señalando que para que los arrendamientos urbanos surtan efecto frente a terceros deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad.

 

Este régimen registral afecta a los supuestos de enajenación de la vivienda (por venta, donación o permuta) en la que se subroga al adquiriente en los derechos y obligaciones del arrendador, siempre que el contrato de arrendamiento esté inscrito en el Registro de la Propiedad. A falta de inscripción registral, el arrendamiento puede extinguirse, aunque el arrendatario podrá exigir la continuidad durante tres meses.


También afectará a la extinción del contrato de arrendamiento si, durante la vigencia del contrato, los derechos del arrendador del inmueble quedaran extinguidos por cualquier causa (como puede ser la enajenación forzosa de la vivienda a causa de una ejecución hipotecaria, sentencia judicial o el retracto convencional sobre la opción de compra): si el contrato está inscrito anteriormente en el Registro de la Propiedad, no quedará extinguido.


Finalizar esta nota señalando que son ahora cuatro los textos legales que rigen los contratos de arrendamiento, y que serán aplicables en función de la época en la que dichos contratos han sido suscritos: la L.A.U. de1964, el Real Decreto-Ley 2/1985, y la L.A.U. de 1994 en sus dos versiones (la anterior a esta reforma de 2013, y su versión actual).

 

 

 

 

 

 

Última actualización el Lunes, 14 de Octubre de 2013 10:09